di Maria Laura Esposito
L’attuale contesto geopolitico in cui agisce l’Unione Europea ha reso indifferibile una revisione delle priorità alla base della politica di coesione. Quest’ultima – pur avendo finora svolto un ruolo chiave nella promozione di uno sviluppo economico e sociale attento a ridurre divari e disparità, un ruolo quindi strategico per garantire crescita e inclusività – attualmente vive una vera e propria fase di ridefinizione sia relativamente al ciclo attuale 2021-2027 sia relativamente alla definizione del ciclo post 2027. Negli ultimi anni le dinamiche geopolitiche sono state caratterizzate da una profonda incertezza, che ha reso necessaria una nuova e sostanziale valutazione dell’autonomia strategica, della resilienza e della capacità di risposta dell’UE. L’Unione europea si trova ad affrontare cambiamenti epocali che di fatto impongono di procedere ad una revisione dell’agenda politica ed economica e pur mantenendo l’obiettivo di garantire gli strumenti necessari per promuovere convergenza, resilienza e sviluppo inclusivo e armonioso introduce nuove e diverse priorità tese a rispondere all’urgente necessità di colmare il divario in materia di innovazione, accelerare gli sforzi di decarbonizzazione per rafforzare la competitività economica e ridurre le dipendenze esterne diversificando le catene di approvvigionamento e potenziando la produzione di energia verde a livello nazionale investendo nella resilienza ai cambiamenti climatici, nella digitalizzazione e nei settori critici.
In questo complesso contesto geopolitico è finalmente diventato tema centrale dell’Unione Europea l’accesso a un’abitazione dignitosa, sicura ed economicamente sostenibile: la combinazione di costi immobiliari in rapida crescita, la stagnazione dei redditi reali, la crisi climatica e le migrazioni urbane rendono infatti urgente la definizione di politiche integrate di “affordable housing” (abitazioni a prezzi accessibili), inteso come housing il cui costo non superi il 30% del reddito disponibile del nucleo familiare.
I dati Eurostat fotografano una situazione generale davvero complessa: in 13 anni (tra il 2010 e il 2023) a fronte di un incremento pari a +15% dei redditi reali si registra un aumento di quasi il 48%, dei prezzi delle abitazioni e contestualmente anche gli affitti medi si sono ritrovati a +22%. Oggi oltre il 9% delle famiglie europee destina più del 40% del proprio reddito alle spese. In Italia, dove il 72% delle famiglie è proprietario, l’offerta di alloggi sociali ammonta al 4% dello stock, contro il 16% UE, mentre il crescente fenomeno degli affitti brevi a uso turistico sottrae case al mercato residenziale tradizionale. Il contesto sopra descritto rende evidente che il tema non è più solo nazionale o locale, ma si è imposto quale priorità europea. Dal 2025, infatti con la nuova Commissione e il Parlamento, il diritto all’abitare è indicato come leva di coesione, transizione verde e inclusione sociale.
Non esiste ad oggi, una definizione unica di Affordable Housing ma il principio guida è l’equilibrio tra sostenibilità economica, qualità ambientale e coesione urbana. Le categorie principali comprendono edilizia sociale, abitazioni sovvenzionate, affitti calmierati, cooperazione abitativa e modelli innovativi di partenariato pubblico-privato. Il Green Deal europeo e la Renovation Wave mirano a raddoppiare il tasso di ristrutturazione degli edifici entro il 2030: il 75% del patrimonio immobiliare europeo è infatti energivoro. Per questo, l’housing accessibile è anche una leva di transizione verde e di lotta alla povertà energetica. L’ Affordable Housing non è dunque solo una questione di prezzi: la qualità energetica, l’accessibilità ai servizi e la sostenibilità ambientale sono parametri imprescindibili.
Negli ultimi anni, l’Unione europea ha progressivamente rafforzato il proprio quadro normativo per affrontare la crisi abitativa e promuovere la sostenibilità nel settore immobiliare (Affordable Housing). Il Green Deal europeo ha introdotto misure mirate alla decarbonizzazione del patrimonio edilizio, responsabile di una quota rilevante delle emissioni di CO2, attraverso la direttiva sulla prestazione energetica degli edifici e altri strumenti del pacchetto Fit for 55, come l’ETS 2 per lo scambio di quote di emissioni nel settore edilizio e la direttiva sull’efficienza energetica.
Parallelamente, la normativa UE si è estesa a fenomeni emergenti come le locazioni brevi, con il regolamento sulla raccolta e condivisione dei dati approvato l’11 aprile 2024, che introduce un sistema di registrazione armonizzato per monitorare l’impatto degli affitti turistici sulle città, sulle base di alcune significative esperienze in corso in alcune città europee come Barcellona. Inoltre dal 1° febbraio 2025 è operativa la Task Force europea per l’Abitare Accessibile, coordinata dal commissario all’Energia e Alloggi Dan Jørgensen. Il suo obiettivo è redigere un Piano europeo per l’housing accessibile e lanciare una Piattaforma di investimento paneuropea per l’edilizia sociale e sostenibile (in collaborazione con la Banca Europea per gli Investimenti) e una revisione delle regole sugli aiuti di Stato per sostenere l’edilizia abitativa. Inoltre, il Fondo sociale per il clima fornirà risorse agli Stati membri per ristrutturazioni e miglioramenti energetici.
In questo contesto, ad ulteriormente sottolineare la svolta istituzionale va segnalata da parte del Parlamento UE l’istituzione di una Commissione speciale sulla crisi abitativa, presieduta dall’eurodeputata Irene Tinagli, con un mandato di 12 mesi per mappare le buone pratiche, elaborare proposte legislative e fare sintesi di una consultazione pubblica avviata nel marzo 2025 e aperta fino a fine luglio. Come ha affermato la Presidente della Commissione Europea Ursula von der Leyen “affrontare il cambiamento climatico e prendersi cura del nostro ambiente ci impone di ripensare al modo in cui viviamo” e l’Europa ha scelto il nuovo Bauhaus europeo quale modello per ripensare i nostri stili di vita e dare forma a futuri modi di vivere che rispondano alle più ampie sfide attuali. Ispirato ai principi della Bauhaus di Gropius, quella costruzione di architettura che era incontr. di diversi mondi e saperi, il nuovo Bauhaus europeo è un nuovo progetto ambientale, economico e culturale destinato ai paesi dell’Unione Europea, che coinvolge aziende e società civile in “un’ondata di ristrutturazioni in tutta Europa e rende l’Unione capofila dell’economia circolare”. Pertanto, punti cardine del progetto sono accessibilità, inclusione e sostenibilità tutti elementi che si connettono e sono elementi imprescindibile propri dell’Affordable Housing.
L’attenzione dell’Unione Europea al tema dell’Affordable Housing si concretizza attraverso l’utilizzo della politica di coesione come strumento attuativo principale. Programmi come il FESR e il FSE+ risultano cruciali per finanziare interventi di social housing, progetti di rigenerazione di quartieri degradati, servizi integrati per l’inclusione abitativa (ad esempio il modello housing first e i voucher per affitti) e partenariati multi-stakeholder che coinvolgono pubblico, privato e terzo settore. Strumenti come InvestEU e la BEI ampliano la portata di tali iniziative attraverso garanzie e prestiti agevolati, promuovendo soluzioni scalabili e innovative. Si consolida così la logica dell’“housing as infrastructure”, che riconosce la casa non solo come bene di consumo, ma come un investimento sociale strategico con effetti positivi su occupazione, salute pubblica, coesione sociale e sostenibilità ambientale.
A livello nazionale, l’Italia si trova di fronte alla sfida di tradurre queste strategie europee in politiche efficaci. Il quadro abitativo italiano è ancora segnato da una forte frammentazione delle competenze tra Regioni e Comuni, dalla difficoltà di utilizzare in maniera piena i fondi europei e da una carenza di pianificazione urbanistica orientata all’inclusione. Tuttavia, l’istituzione della Piattaforma Nazionale per l’Abitare Accessibile (2024) rappresenta un passo importante per favorire il coordinamento tra amministrazioni locali, cooperative e terzo settore, creando un ponte diretto con gli strumenti e le risorse europee. In questo contesto, il PNRR, i programmi FESR/FSE+ e la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato costituiscono leve strategiche, a condizione di superare ostacoli burocratici e ritardi attuativi. Un’ulteriore priorità riguarda il fenomeno degli affitti brevi, che richiede regole più stringenti per evitare forme di speculazione e garantire il mantenimento della funzione residenziale degli immobili.
Nel panorama nazionale la Regione Campania rappresenta un esempio virtuoso di integrazione tra strategie europee e azioni regionali. La Regione ha centralizzato gli Istituti Autonomi che si occupano di immobili pubblici con la creazione di un’unica Agenzia, l’ACER, che accorpa tutte le politiche di gestione e manutenzione dell’enorme patrimonio pubblico a disposizione, nonché ovviamente dei nuovi e consistenti investimenti. Con circa 110.000 immobili di edilizia pubblica (di cui 60.000 gestiti dall’ACER), la Regione si era già caratterizzata durante la fase emergenziale Covid-19 per interventi assolutamente particolari che mostravano una grande attenzione al tema casa. Un investimento di oltre 80 milioni di euro in quella fase della crisi sanitaria, per cinque diverse misure di sostegno che mettevano al centro della politica regionale. Oggi su tutto il territorio regionale sono in corso investimenti per oltre 620 milioni di euro per il recupero, l’efficientamento energetico e sismico dei quartieri ERP puntando ad un innalzamento della qualità della vita dei residenti che superi lo schema del solo recupero edilizio degli immobili. Tra gli interventi di rilievo:
- Il Fondo Complementare al PNRR, con una dotazione di 295 milioni di euro, che finanzia 44 progetti su tutto il territorio regionale destinato ai comuni, oltre ad un fondo destinato al Comune di Napoli che punta al recupero di due importanti quartieri ERP, ed altri 8 interventi consistenti gestiti dalla Agenzia ACER.
- I Programmi Integrati di Edilizia Residenziale Sociale (PIERS) e i PINQuA, che includono interventi su aree strategiche come il Litorale Domitio-Flegreo, il Rione San Gaetano di Napoli e l’Alta Irpinia.
- Innovazioni legislative con la L.R. 13/2022 e la L.R. 5/2024, che introducono l’obbligo di destinare almeno il 30% delle volumetrie residenziali recuperate a edilizia sociale (ERS).
Anche le politiche di sostegno agli affitti hanno avuto un ruolo importante: nel solo bando 2022 sono pervenute oltre 72.000 richieste di contributo, un segnale del crescente disagio abitativo.
La nuova centralità del tema dell’housing accessibile (Affordable Housing) è l’esito di profondi cambiamenti che hanno interessato innanzitutto il lato dell’offerta di alloggi, come conseguenza delle politiche neo-liberali ma è anche frutto delle trasformazioni demografiche e sociali e del sistema produttivo e del mercato, pertanto la risposta non può e non deve essere solo una risposta alle emergenze sociali, ma è indispensabile costruire una visione a lungo termine: la casa deve essere riconosciuta come diritto fondamentale, strettamente connesso alla qualità della vita, alla giustizia sociale, alla transizione verde e alla competitività delle città europee. Oggi la sfida è far convergere risorse, innovazione e governance multilivello per trasformare un principio in realtà. L’obiettivo è chiaro: abitare dignitosamente non deve più essere un lusso, ma un diritto garantito per tutti i cittadini europei. Come dichiara Irene Tinagli: “C’è molto da fare ed è importante cominciare al più presto tenendo a mente che quello della casa non può essere considerato un mercato come qualsiasi altro. È un bisogno primario e richiede politiche attente e dedicate.”
